De meeste mensen zijn bekend met huurcontracten van woningen en hoe ze werken. Handelshuurovereenkomsten zijn volledig verschillend, en tenzij u bekend bent met hen zijn, kan ontmoedigend lijken voor een nieuwe huurder. Handelshuur zijn meestal afgestemd op de huurder en de ruimte. Lees verder om te leren hoe je de beste commerciële huurovereenkomst voor uw bedrijf te onderhandelen.
Stappen
- 1Leer de basiselementen van een commerciële huurovereenkomst. De typische commerciële huurovereenkomst is geschreven met behulp van de volgende indeling:
- ARTIKEL # 1 - elementaire identificatiegegevens, zoals Verhuurder (eigenaar), huurder (huurder), verhuurd uitgangspunt adres, vierkante meters van de unit met bijbehorende tekeningen beeltenis van de ruimte.
- ARTIKEL # 2 - looptijd van het huurcontract met de begin-en einddatum. Er zullen ook gegevens van een vrije-huur-of verlaagde huur tijd gegeven.
- ARTIKEL # 3 - gebruik van de ruimte met inbegrip van eventuele beperkingen. Een huurder vriendelijke lease kan gewoon het vermeld als term "Huurder heeft het volste recht om een ________ winkel of een ander soort winkel wettelijk is toegestaan en niet specifiek schriftelijk beperkt door de verhuurder te bedienen".
- ARTIKEL # 4 - mogelijkheden om te vernieuwen
- ARTIKEL # 5 - reparatie verhuurder en onderhoudsverplichtingen.
- ARTIKEL # 6 - huurder reparatie-en onderhoudsverplichtingen.
- ARTIKEL # 7 - gemeenschappelijke ruimte definitie. Gemeenschappelijke ruimtes zijn die gebieden en faciliteiten die kunnen worden geleverd door Verhuurder of anderen in of nabij de ruimte voor de niet-exclusieve algemeen gemeenschappelijk gebruik.
- ARTIKEL # 8 - gemeenschappelijke ruimte onderhoudskosten
- ARTIKEL # 8 - onroerend goed belastingen
- ARTIKEL # 9 - advocaatkosten verplichtingen in geval van meningsverschillen.
- ARTIKEL # 1O - ordonnantie en statuten naleving
- ARTIKEL # 11 - opdracht en onderhuur rechten. Een huurder vriendelijke clausule kan lezen "Huurder heeft het volste recht om deze huurovereenkomst toewijzen aan een dochteronderneming of iedere andere organisatie waarin huurder is eigenaar van een meerderheid. Huurder heeft het recht om deze Lease toewijzen in het geval van een beursgang of de verkoop hebben of handel van Huurder bedrijfsleven. Huurder zal ook het volste recht om onderhuur het gehuurde hebben zolang het Sublease gebruik niet in strijd is met enige exclusieve die Verhuurder heeft verleend en gegeven huurder schriftelijk daarvan ".
- ARTIKEL # 12 - nut verplichtingen
- ARTIKEL # 13 - binnenkomst en inspectie mededelingen
- ARTIKEL # 14 - bezit de tijd-lijn en eventuele late leveringsvoorwaarden
- ARTIKEL # 15 - vrijwaring van verhuurder
- ARTIKEL # 16 - verzekeringen verantwoordelijkheden
- ARTIKEL # 17 - eminent domein
- ARTIKEL # 18 - vernietiging van gebouwen
- ARTIKEL # 19 - rechtsmiddelen verhuurder op standaard. Een huurder vriendelijke clausule kan lezen "Bij gebreke van Verhuurder zal Huurder het recht om de huurovereenkomst te annuleren met 39 dagen voorafgaande schriftelijke kennisgeving te hebben."
- ARTIKEL # 20 - borg
- ARTIKEL # 21 - uitleg van hoe merken van beide partijen dient te worden gegeven
- ARTIKEL # 22 - successie rechten
- ARTIKEL # 23 - ondergeschiktheid
- BIJKOMENDE VOORWAARDEN - indien van toepassing
- Handtekeningenblokken voor zowel de verhuurder en de huurder.
- NOTARIS BLOCK - indien van toepassing
- 2Bepaal wat dingen die je wilt hebben opgenomen in de huurovereenkomst. Verdeel deze in niet-verhandelbare en nice-to-have te helpen beslissen wat u nodig hebt om stevig blijven, en wat je kunt compromis over.
- 3Schrijven en een letter of intent (LOI) in te dienen. Dit document moet de volgende onderhandelbare elementen van de huurovereenkomst aan te pakken:
- Schriftelijke beschrijving van het gehuurde Premise inclusief volledige adressen van elke partij. Een overzicht van de gehuurde resultaat de footprint en vierkante voetmaten is om een gehechtheid aan de uiteindelijke Lease zijn.
- Het berekenen van de vierkante meters van het gehuurde is geen probleem voor een rechthoekige winkel. Als de ruimte is onregelmatig gevormde, of omvat afzonderlijke gebieden (dwz patio of opslagruimte) dit cijfer zal worden geleverd door Verhuurder. Zorg ervoor dat u akkoord gaat met de aangegeven afmetingen.
- Basis looptijd van de Lease uitgedrukt in jaren en onvoorwaardelijke opties aan de Lease Renew na het verstrijken van de basis termijn. Huurder vriendelijke opties omvatten:
- Een korte termijn basis en vele mogelijkheden om te vernieuwen.
- Een lange basis term die wordt verzacht door een "Kick Out Clause", dat is het recht om de huurovereenkomst te annuleren na X jaar indien de verkoop niet $ $ Y voor een bepaalde periode.
- Datum van levering en de toestand van het gehuurde Dit moet voldoende zijn huurvrije tijd voor huurder te voltooien de benodigde bouw-, fixatie en opslag. Verhuurder moet gestraft worden voor te late levering.
- Rent uitgedrukt in kosten per vierkante meter of totale dollar per maand. Dit zal meestal de basis huurprijs, en zal niet de andere hieronder genoemde kosten.
- Een huurder vriendelijke lease kunnen onder het gemiddelde van de huurprijs. Voorbeeld: Een onderhandelde 6 jaar base termijn tegen een huurprijs van 15€ 0,00 per Sq Ft. Dit kan worden gemiddeld door het betalen van 10€ 0,00 de eerste twee jaar, daarna 15€ 0,00 per Sq Ft de komende twee jaar dan eindelijk 15€ 0,00 per Sq Ft de laatste twee jaar van de basis termijn. De voordelen van het gemiddelde zijn, de contante waarde van de 10€ 0,00 huur, minder kosten tijdens uw start-up periode, en de mogelijkheid van het betalen van een hogere huur in een toekomstige periode van tijd.
- Afhankelijk van het type van de ruimte wordt gehuurd door de huurder en de aard van de werkzaamheden te worden uitgevoerd uit de gehuurde ruimte, kan de verhuurder vragen om Percentage huur te betalen. Percentage huur is extra te betalen huur voor het geval dat de verkoop wordt gegenereerd op basis van de gehuurde ruimte zijn boven een afgesproken bedrag (Genaamd de "Break Point"). De Break Point wordt berekend door de totale jaarlijkse basishuur door een percentage Rent figuur onderling overeengekomen. Bijvoorbeeld: Er is een akkoord dat 3% is het percentage Rent-factor en de jaarlijkse huur zijn is 35830€ 0,00, daarna€ 0,00 35.830 gedeeld door 0,03 is gelijk aan een Break Point van 1.194.030€ 0,00 op welk moment Huurder is te betalen als een extra huur, 3% van de omzet van meer dan (meer dan) 119.410€ 0,00. Sommige huurder vriendelijke clausules om dit kan een hogere breekpunt, of de mogelijkheid om alle of een deel van de andere bezetting Kosten (CAM, onroerend goed belasting kosten, promotie kosten, etc) aftrekken van elke percentage huur verschuldigd zijn.
- Huurder Allowance wordt geld besteed aan Huurder op Verhuurder te worden gebruikt voor de bouw en afwerking van de ruimte te voltooien.
- Verzekering verantwoordelijkheden van elke partij en die is om de kosten van een dergelijke verzekering te dragen.
- Onderhoud van de ruimte. In het algemeen, de verhuurder is verantwoordelijk voor het exterieur, waaronder dak-en structurele componenten, terwijl de huurder is verantwoordelijk voor het interieur van de gehuurde ruimte, waaronder interieur-structurele reparaties en onderhoud.
- Een huurder vriendelijke lease kan een overeenkomst voor de verhuurder om ofwel te behouden de verwarming, ventilatie en airconditioning (HVAC)-systeem of waarborgen zijn voorwaarde voor de duur van de huurovereenkomst op te nemen.
- Gemeenschappelijke ruimte Onderhoud (CAM) en de kosten daarvan. Dit omvat meestal alle niet-investeringsgoederen zoals parkeerplaats reparaties, exterieur reparaties een reiniging, gedeeld interieur reparaties en reiniging, verhoogt tot Verhuurder verzekering kosten die de verzekering van de Base Years 'en beheerskosten overschrijden. Dit wordt meestal uitgedrukt als kosten per vierkante meter, en wordt berekend op een pro rata basis.
- Een huurder vriendelijke lease kan een dop op de CAM bedrag, of op specifieke items opgenomen in de CAM bedrag (dwz beheer uitgaven bedraagt niet meer dan 5% van het totale Gemeenschappelijke ruimte Onderhoud kosten.) Bevatten
- Pro rata aandeel van Real Estate Tax Cost. Het is gebruikelijk voor Lessees tot stijgingen van de onroerend goed belasting door Verhuurder betaald betalen.
- Een huurder vriendelijke lease kan een overeenkomst die de huurder zal worden voorzien van kopieën van de werkelijke fiscale rekeningen, samen met een verklaring voor de stijging zijn. Hierdoor kan de huurder om grondig te controleren de berekening van belasting te verhogen en ervoor te zorgen dat het weerspiegelt de huurder ware aandeel van eventuele verhogingen.
- Eventuele andere kosten of vergoedingen, zoals promotionele en reclame kosten, elke vorm van vereniging vergoedingen, rechten of kosten.
- De intentieverklaring moet een "vrijblijvende"-clausule. Deze clausule bepaalt dat de LOI niet kan worden beschouwd als een formeel juridisch document. Het weerspiegelt de meest opvallende zakelijke voorwaarden waaraan huurder en verhuurder zijn overeengekomen en in de finale Lease document zal worden opgenomen.
- Schriftelijke beschrijving van het gehuurde Premise inclusief volledige adressen van elke partij. Een overzicht van de gehuurde resultaat de footprint en vierkante voetmaten is om een gehechtheid aan de uiteindelijke Lease zijn.
- 4Beoordelen de LOI wanneer het wordt naar u teruggestuurd. Merk op iets dat is overeengekomen, en zich concentreren op gebieden die nog niet zijn afgewikkeld. Raadpleeg de lijst van prioriteiten als u uw onderhandelingen voort te zetten. Vergeet niet dat de onderhandelingen over een commerciële lease kan een lange tijd duren, enkele maanden als er veel punten die niet op kan worden overeengekomen. Neem de tijd, niet gehaast, en niet alles wat je niet volledig eens met tekenen.
Tips
- Overweeg het gebruik van een advocaat die gespecialiseerd is in commerciële huurcontracten. Dit duur en tijdrovend zijn, maar kunnen blijken de kosten uiteindelijk waard.
- Bewaar kopieën van alle correspondentie met betrekking tot de onderhandelingen. Dit zal gunstig zijn voor het geval er verschil van mening. Het is gebruikelijk om alle ontwerpen van de LOI met uw uiteindelijke lease omvatten, dus dit geeft u een manier om te controleren of er niets is gemist.
- Werken met een huurder vertegenwoordiger. Dit is een makelaar met uw belangen als hun verantwoordelijkheid. Ze worden doorgaans betaald door de verhuurder en makelaar lessor als een lease is afgerond. Ze nog steeds raden het hebben van een advocaat beoordelen de uiteindelijke huurovereenkomst, maar kan je wel helpen bij het vinden van een ruimte en in de onderhandelingen.