Bent u probeert om in de markt een koper? Een lease-optie kan de perfecte oplossing om ervoor te zorgen je boven dollar te krijgen voor uw huis en misschien zelfs het genereren van wat extra inkomsten uit de verkoop zijn. Lease-opties, waarbij u uw woning verhuren aan een potentiële koper die de optie heeft om het pand te kopen aan het einde van de leaseperiode, kan u toestaan om te boren in een enorme pool van mensen die willen een huis te kopen, maar die, voor een of andere reden, nog niet helemaal klaar om de aankoop nog maken.
Stappen
- 1Beslissen of een lease-optie is een goede optie voor je. Een lease-optie is niet voor iedereen. Als je al het geld nodig hebben uit de verkoop van uw huis meteen, ben je beter af met een rechte verkoop. Daarnaast worden de meeste lease-opties niet uitgeoefend, dus je kan hebben om het proces van de verkoop van uw huis helemaal opnieuw na de leaseperiode beginnen. Je zou ook twee keer nadenken over een lease-optie als je niet wilt, of niet in staat zijn om, tred te houden met de verantwoordelijkheden van de voortzetting van het eigen huis. In de lease-optie scenario moet de eigenaar blijven eigendom belastingen en verzekeringen te betalen en is over het algemeen nog steeds verantwoordelijk voor het groot onderhoud gedurende de leaseperiode.
- 2Een advertentie plaatsen. Veel verkopers zijn gewoon benaderd door kopers die willen een lease-optie te doen, maar als je zeker weet dat u deze route te gaan, kunt u een advertentie plaatsen in de krant of online. Advertenties voor lease-opties krijgen meestal een enorme respons, dus je zult waarschijnlijk genoeg potentiële kopers om uit te kiezen.
- 3Heeft een achtergrond controleren op aanvragers. Op dit punt, je moet kijken naar potentiële kopers als potentiële huurders, en je wilt niet een lease-optie met iemand die je niet zou verhuren aan doen. Op zoek naar iemand met goede referenties, een stabiele bron van inkomsten, en de mogelijkheid om de huur te betalen plus, indien van toepassing, de extra maandelijkse geld optie. Voor zover de aanvrager krediet geschiedenis, heb je waarschijnlijk niet wilt dat iemand met ernstige krediet problemen, maar tegelijkertijd wilt u wellicht enigszins soepel. Veel kopers die kiezen voor lease-opties doen dat omdat ze hebben een aantal vlekken op hun krediet en willen hun profiel te verbeteren voordat het aanvragen van een lening.
- 4Pre-kwalificeren uw huurder. Deze stap wordt vaak overgeslagen, maar het moet niet. Het is een goed idee om contact op te nemen een lening officier of hypotheek makelaar om minstens bespreken de vooruitzichten van de potentiële koper voor het verkrijgen van een hypotheek aan het einde van de leaseperiode. Er is meer onzekerheid (en, hopelijk, meer kans op verbetering) hoe langer de leaseperiode, maar zowel u als de potentiële koper kan een realistisch idee van of ze in staat zijn om het huis te kopen. Deze stap is essentieel als het belangrijk voor je om het huis te verkopen aan het einde van de huurovereenkomst, maar ethisch en juridisch gezien wellicht, het is belangrijk, ongeacht uw voorkeur, want als je geld optie en boven-markthuur te nemen van een huurder die kan ' t het huis eventueel te kopen aan het einde van de huurovereenkomst, je bent gewoon het rippen van de huurder af.
- 5Bieden de potentiële koper met de openbaarmaking vorm van een verkoper. De onthulling formulier bevat alle bekende problemen met het huis. U getuigen, tot de beste van je kennis, om de toestand van het huis. Dit formulier is standaard voor andere inkooptransacties maar wordt soms weggelaten in een lease-optie. Zorg ervoor dat u geven de koper dit formulier om hem of haar te helpen een weloverwogen beslissing en om de integriteit van het contract en de verkoop te beschermen. De koper moet ook een onafhankelijk huis inspectie gedaan.
- 6Onderhandelen over een contract en het verzamelen van geld optie. U kunt fill-in-the-blank lease-optie vormt online, maar je bent beter af krijgt ze van een lokale makelaar of advocaat. Het contract wordt soms toegevoegd als een aanvulling op een standaard koopovereenkomst. Tenzij je echt weet wat je doet, hulp krijgen met de details van het contract van een advocaat of een makelaar. Het belangrijkste om te onthouden is dat je moet niet voor alleen het geld problemen, maar ook die is verantwoordelijk is voor welke soorten reparaties en andere complicaties die zijn gebonden aan komen.
- Eens over de aankoopprijs van de woning, die op het huurcontract moet worden vastgesteld. Je wordt verplicht om te verkopen aan deze prijs, dus je wilt er zeker van dat het iets wat je kunt leven. Idealiter zou de overeengekomen prijs op zijn minst tegen de reële marktwaarde en misschien iets meer (vooral voor leasetermijnen van 1 jaar of meer) te compenseren voor het gemak aan de koper en voor de te verwachten waardestijging van het onroerend goed over de looptijd. U en / of de koper kan willen betalen voor een evaluatie om de prijs te valideren. Banken en andere kredietverstrekkers zullen alleen lenen tegen de getaxeerde waarde, ongeacht de prijs die u overeengekomen met de koper.
- Bepalen hoeveel geld optie om te verzamelen. Sommige staten en gemeenten hebben wetten specificeren van een maximale hoeveelheid money optie die genomen kunnen worden, maar in het algemeen de eerste optie geld of optieprijs kan bijna elk bedrag zijn. Een typische cijfer is 2-4% van de aankoopprijs. U zult dit geld te houden, ongeacht wat. Indien de huurder besluit te kopen, het geld zal worden bijgeschreven in de richting van de aanbetaling of de koopprijs, en indien de huurder niet kopen, hij of zij verliest de mogelijkheid geld aan u. Houd in gedachten dat veel kopers kiezen voor lease-opties, omdat ze niet kunnen komen met een grote aanbetaling, dus verwacht niet in staat zijn om een enorme hoeveelheid eerste mogelijkheid geld te krijgen.
- Beslissen hoeveel van de huurder maandelijkse betaling zal worden bijgeschreven in de richting van de optie. Overal van 0-100% van de maandelijkse betalingen kunnen worden verrekend met de koopprijs, hoewel de hoeveelheid, is soms aan de staat of lokale wetten. In het algemeen zal de maandelijkse betaling worden berekend tegen de reële huurwaarde plus een vast bedrag dat zal gaan in de richting van de aankoopprijs. Dit, net als de eerste optie geld, zal ofwel worden gecrediteerd in de richting van de aanbetaling of de aankoopprijs of, indien de huurder niet kopen, zal worden verbeurd aan u.
- Beslis over de looptijd van de huurovereenkomst. Lease opties meestal ergens draaien 6-24 maanden. Minder dan zes maanden meestal niet zinvol voor de koper, en meer dan 2 jaar (soms meer dan 1 jaar) mogen fiscale of juridische complicaties veroorzaken. Kortere huurtermijnen over het algemeen resulteren in de verkoop meer dan langere termijnen, simpelweg omdat er zoveel variabelen op de lange termijn, maar de lengte van het huurcontract dient zodanig te zijn dat de huurder de tijd heeft om zijn of haar financiële eenden op een rij. Houd in gedachten dat als de huizenprijzen waarderen snel, je kunt het krijgen van een slechte deal in erfpacht, omdat je verplicht bent om te verkopen tegen de afgesproken prijs. Als de huizenprijzen dalen, maar je kan het krijgen van een goede deal, maar als ze aanzienlijk hebben afgenomen, de huurder is het onwaarschijnlijk dat het huis te kopen. Krijg je toch de optie geld te houden, echter.
- 7Verkrijg de juiste verzekering. Omdat je niet langer de eigenaar-bewoner van het huis te zijn, moet u mogelijk uw huiseigenaren verzekering te werken naar een woning beleid. Neem contact op met uw verzekeringsagent om te bepalen welk beleid nodig is en wat de dekking die u nodig hebt. Uw huurder moet ook worden verzekerd om zijn of haar aansprakelijkheid en, afhankelijk van uw staat, eventuele lacunes in de dekking die kan voortvloeien uit de optie huurcontract.
- 8Verzamelen maandelijkse betalingen. Nu, alles wat je hoeft te doen is het verzamelen van de betalingen per maand. Blijf op de hoogte van de ontvangen betalingen, zodat je een record te hebben wanneer de tijd rijp is voor de huurder om de optie (of, in het het worst-case scenario, wanneer je naar de rechter om een geschil te beslechten) uitoefenen.
- 9Het huis verkopen. Aan het einde van de looptijd de lessee kan de optie om het huis te kopen voor de prijs die op of vóór de datum uit te oefenen. De totale optie geld betaald (inclusief de eerste optie geld plus eventuele krediet van de maandelijkse betalingen) zal gaan in de richting van de aanbetaling. Zo heeft de koper reeds eigen vermogen in de woning en moet het gemakkelijker vinden om een lening te krijgen.
Tips
- Veel verkopers kiezen om de lening te dragen zelf op het huis. Dit moet in het algemeen worden omschreven in het oorspronkelijke contract.
- Krijgt twee deposito's. Zorg ervoor dat als je wordt vereist een aanbetaling van uw "Koper" dat het wordt duidelijk gemarkeerd als niet-terugvorderbare aanbetaling. Zorg ervoor dat u een volledig aparte schoonmaakborg hebben voor het geval uw koper besluit om gewoon een huurder te zijn en verlaat u het contract.
- In sommige staten, indien de totale optie betaalde geld meer dan 5% van de overeengekomen koopprijs, kan het nodig zijn om te gaan door afscherming procedure tot een huurder die niet betalen van huur te verdrijven. Met dit in het achterhoofd, verkopers in deze rechtsgebieden meestal structureren het contract om zo de mogelijkheid geld te houden onder de 5%.
- Wie maakt reparaties? In het algemeen, de eigenaar is nog steeds verantwoordelijk voor groot onderhoud, maar de lease optiecontract kan verantwoordelijkheden toewijzen voor kleine reparaties aan de huurder. Als het huis is een 'opknapper', kunt u in staat om het te huren onder een lease-optie, zelfs als je legaal kon niet onder een standaard huurcontract, maar dit is afhankelijk van de plaatselijke wetten. De huurder, door het verbeteren van de woning tijdens de leaseperiode, kan de marktwaarde te verhogen, waardoor het bouwen van "sweat equity 'in het huis dat het nog makkelijker voor hem of haar om een gunstige lening te krijgen zal maken. Ongeacht de situatie u ook kiest, zorg ervoor dat de verdeling van de verantwoordelijkheden voor reparaties wordt nauwkeurig omschreven in het contract.
- U kunt meestal nog uw hypotheekrente aftrekken van uw inkomstenbelasting gedurende de looptijd van de lease-optie. In het algemeen, je hoeft ook geen behoefte aan een belasting op de mogelijkheid geld te betalen totdat de huurovereenkomst eindigt. Op dat punt, moet u het in uw meerwaarde uit de verkoop van het huis of, indien de verkoop niet doorgaat, melden het als huuropbrengsten. Raadpleeg een belastingadviseur voor meer informatie.
- Het opladen van een hoger dan markthuur op een lease-optie is een goede zakelijke beslissing en is juridisch en ethisch verantwoord (onder voorbehoud van een aantal lokale variaties) als het teveel geld wordt gecrediteerd als optie geld. Sommige verkopers kiezen om enkel de reële huurwaarde rekenen, zodat alleen de eerste optie geld wordt gecrediteerd naar de aankoop. Nog een andere variatie is om de reële huurwaarde en krediet een deel van deze in de richting van de optie te laden. Dit is een geweldige deal voor de koper, maar kan leiden tot complicaties met latere financiering, dus u moet met uw makelaar of lening officier voor details.
Waarschuwingen
- Lease optie huurders hebben over het algemeen meer stimulans om te zorgen voor het huis dan de typische huurders, maar je kunt nog steeds het risico dat uw huurders de plaats zal verscheuren en standaard op de lease-of besluiten niet te kopen lopen.
- De wetten en gebruiken van uw jurisdictie kunnen verschillen, dus raadpleeg een makelaar of een advocaat vóór het aangaan van een lease-optie. Dit artikel is alleen een algemene leidraad en is niet bedoeld als professioneel juridisch of financieel advies te vervangen.
- Als de waarde van uw woning aanzienlijk is toegenomen sinds je het gekocht dan kunt u naar de fiscale gevolgen van de meerwaarde beschouwen. U kunt maximaal aftrekken tot 190.000€ (375.000€ indien gehuwd en gezamenlijke aangifte indienen) van uw federale terugkeer als u hebt bezeten en woonde in het pand voor ten minste 2 van de afgelopen 5 jaar. Anders gezegd, als u de woning huren voor 4 jaar en vervolgens te verkopen, kunt u deze aftrek niet te nemen en zal moeten meerwaarden betalen over de waardestijging.
- Zorg ABSOLUUT ervoor dat u weet wat het betekent om een verhuurder en wat de lokale wet-en regelgeving zijn voor de verhuurder-huurder relatie. Zorg ervoor dat u bereid bent om een verhuurder te zijn.