De astronomische huizenprijzen in veel gebieden kan thuis te maken het kopen van een frustrerende ervaring. Kopers met een beperkt budget kan vinden ze een keuze tussen de huizen die te klein zijn voor hun behoeften of vervallen stortplaatsen. Onder deze laatste zijn echter een groot aantal woningen nachtmerries die kan worden omgevormd tot droomhuizen met een beetje werk. Zelfs als u geen van het werk zelf, kunt u vaak koopt een opknapper en rehabiliteren het voor heel wat minder dan je zou uitgeven aan een vergelijkbaar huis in "perfecte" conditie. Betalen voor het huis en de reparaties, maar kan een beetje lastig, want veel kredietverstrekkers een huis dat een hoop werk niet zal financieren. Gelukkig is de Amerikaanse Federal Housing Administration (FHA) - een afdeling van het ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (HUD) - heeft de Sectie 203 (k)-programma, een hypotheek verzekering programma speciaal op maat gemaakt voor deze situatie. Hoewel dit artikel richt zich op hoe het programma te gebruiken om een huis te kopen, kan 203 (k) leningen ook worden gebruikt om uw bestaande hypotheek te herfinancieren om een huis je al rehabiliteren.
Stappen
- 1Bepalen hoeveel huis kunt veroorloven. Huidige 203 (K) lening programma's zijn 3,5% lager, dus een 149260€ 0,00 thuis zal zijn 5230€ 0,00 naar beneden. Praat met een geldschieter om te zien wat lening bedrag dat u kunt worden goedgekeurd voor op basis van uw inkomsten en uitgaven. Belangrijker nog, zelf uitzoeken hoeveel je realistisch kunt veroorloven. Het is niet ongewoon om te worden goedgekeurd voor een lening die uw budget zal strekken tot het punt van afscherming.
- 2Zoek een huis met potentieel. Kijk voor een woning die u graag in een buurt die u wilt. De 203 (k)-programma op dit moment niet kan worden gebruikt door beleggers, dus je zult moeten om te leven in het huis (of een gekwalificeerde non-profit agentschap). Samen met uw makelaar, het uitvoeren van een voorlopige haalbaarheidsanalyse, waarin u bepalen wat de noodzakelijke reparaties, de raming van de kosten van deze reparaties, en een schatting van de marktwaarde van de woning na de reparaties. U kunt uzelf wat geld besparen door dit te doen voordat u een bestelling taxaties of schattingen, omdat je kan bepalen dat de kosten van reparaties is te hoog.
- 3Uitvoeren van een opdracht voor de verkoop van de woning. Om door te gaan met de 203 (k) aanvraagprocedure, zult u een koopovereenkomst met een clausule waarin staat dat de verkoop is afhankelijk van uw vermogen om financiering te verkrijgen door middel van het programma nodig.
- 4Ik vraag altijd aan de verkoper om de afsluiting van de kosten te betalen en dit kan echt verlagen het geld dat je nodig hebt om de aankoop te voltooien. Dit kan perfect met HUD.
- 5Toepassing voor de lening. Contact op met een HUD-goedgekeurde geldschieter van toepassing voor de lening. U kunt een lijst van erkende kredietverstrekkers te verkrijgen bij het dichtstbijzijnde HUD veld kantoor of op de website van HUD's. Sommige lening officieren niet zal willen het extra papierwerk doen dus niet instemmen met een "NO". Deze leningen worden elke werkdag van het jaar goedgekeurd.
- 6Krijg een schatting van hoeveel het werk zal kosten. Het bedrag van een 203 (k) lening kan niet worden verhoogd tijdens de bouw, dus het is van essentieel belang om een nauwkeurige schatting van hoeveel het werk zal kosten krijgen. Voor de snelste resultaten, krijgen een schatting van een HUD-goedgekeurde aannemer of vergoeding consultant. U kunt erkende adviseurs op de website van HUD's vinden.
- 7Krijgen een beoordeling. Eigenlijk, zult u over het algemeen nodig twee taxaties: een voor de huidige waarde van de woning en een andere om de waarde te schatten na de reparatie. Het geleende bedrag mag niet hoger zijn dan de laagste waarde van ofwel de waarde van de woning in zijn huidige toestand, plus de kosten van reparaties en de waarde van de hypotheek betalingen 6 maanden, of 110% van de geschatte waarde van het huis na reparatie. Het bedrag van de lening is ook onderworpen aan maximale FHA hypotheek grenzen, die variëren van plaats tot plaats.
- 8Zoek een aannemer. De 203 (k)-programma vereist dat de reparaties worden uitgevoerd door een gekwalificeerde aannemer. De meeste mensen kiezen voor een erkende aannemer (meestal degene waarvan ze kregen de schatting) huren, maar als je gekwalificeerd bent om het werk te doen kun je jezelf wat geld besparen door het zelf te doen. Houd er echter rekening mee dat u alleen kan worden betaald voor materialen die als je doet het werk zelf. Als dit eindigt kost minder dan de schatting van de aannemer, kan het overtollige geld worden gebruikt voor extra verbeteringen of het zal worden toegepast op de hoofdsom van de lening. Ook voor zorgen dat je in staat zijn om de reparatie te voltooien binnen de maximaal toegestane 6 maanden na de aankoop. Als u niet in staat zal zijn om de reparaties zelf te voltooien, het huren van een aannemer, zoals een gecertificeerd 203K aannemer. HUD niet aanbevelen of certificeren aannemers van elk type, maar Certified 203k Aannemers hebben 203k ervaring en / gevalideerd of een uitgebreide opleiding, testen, trainingsprogramma op de 203k hebben afgerond en zijn grondig doorgelicht om ervoor te zorgen dat ze kunnen voldoen aan de financiële eisen van de 203k.
- 9Sluiten op de home. Als alles is goedgekeurd, kunt u het huis te kopen met zo weinig als 3% naar beneden. Als u niet in staat om het huis onmiddellijk te bezetten bent, kunt u gebruik maken van de extra zes maanden van hypotheek betalingen die kunnen worden opgenomen in uw lening om de hypotheek te betalen terwijl je ook betalen om elders te wonen.
- 10Zorg ervoor dat het werk op tijd klaar te krijgen. Je hebt zes maanden na de aankoop, waarin om de reparaties te voltooien. De reparatie fonds wordt in depot gehouden en wordt uitgekeerd in termijnen aan de aannemer (of aan u, als je doet het werk zelf). Een HUD-goedgekeurde inspecteur de voortgang te bespreken voordat elke uitkering wordt gedaan.
- 11Krijgen een laatste inspectie. Zodra het werk is voltooid volgens de oorspronkelijke plannen, krijgen de eindcontrole. Als er geld overblijft, moet worden toegepast in de richting van de hoofdsom van de lening.
Tips
- De marktwaarde van een woning is grotendeels afhankelijk van de ligging, dus het is meestal het beste om een opknapper huis op een gunstige locatie, in plaats van een in een gebied met een gedeprimeerde huizenmarkt vinden.
- Zodra het werk is voltooid de 203 (k) hypotheek in aanmerking komt om te worden geherfinancierd als een FHA 203 (b) leningen, wat kan resulteren in lagere betalingen.
- Het programma laat leners die gekwalificeerd zijn om het werk te doen zelf om hun eigen kostenraming voor de reparaties te bieden. De schatting moet dezelfde zijn als degene die je zou krijgen van een aannemer te zijn, echter, en de HUD-proces voor het doen van de schatting zelf duurt enkele maanden (in tegenstelling tot een paar weken voor een onafhankelijke adviseur), dus je bent beter af met een vergoeding consultant of aannemer zorgen voor de schatting, zelfs als je van plan bent het werk zelf.
- Zelfs met de beste planning en schattingen, grote huis verbouwen of revalidatie kost bijna altijd meer dan u verwacht. Als een vuistregel, voeg 10% aan wat uw geschatte kosten is. 203 (k) leningen vereisen ten minste een 10% reserve voor onvoorziene uitgaven voor dergelijke onverwachte uitgaven.
- De minimale reparatie bedrag dat nodig is 3.740€. Afgezien van deze, een breed scala aan reparaties komen in aanmerking voor de lening, met inbegrip van energiebesparing en duurzame energie-upgrades en zelfs een bestaande woning bewegen op de fundering van een woning die u van plan bent om te slopen.
- De 203 (k)-programma is niet voor iedereen. Bijvoorbeeld, als je alleen op zoek om te investeren in het huis en dan "flip" het, zult u niet in aanmerking komt, en je zal ook niet in aanmerking indien de kosten van het huis plus reparaties overschrijdt HUD's maximale hypotheek limiet in uw omgeving. Als dit het geval is, zijn er een aantal andere opties, waaronder Fannie Mae's Homestyle leningen en home equity leningen op uw bestaande woning. Enkele particuliere kredietverstrekkers bieden ook programma's voor deze "klusjesman specials," maar ze hebben hun eigen, vaak strenge, kwalificatie normen.
Waarschuwingen
- Dit artikel is alleen een algemene leidraad en is niet bedoeld als professioneel financieel of juridisch advies te vervangen.
- Neem niet meer dan je kunt kauwen afbijten. Zorg ervoor dat je kunt krijgen van de werkzaamheden binnen de gestelde termijn aan de voorwaarden van de lening te stellen. Als je dat niet doet, kunt u niet de resterende reparatie opbrengst te bekomen en de lening zou onmiddellijk opeisbaar zijn.
- Houd in gedachten dat de individuele geldschieters mogen bepaalde bepalingen die afwijken van de hier vermelde richtlijnen te maken. Zo kunnen zij eisen dat de werkzaamheden worden uitgevoerd in minder dan zes maanden.