"Flippen" een huis bestaat uit het kopen van een vervallen woning onder de marktprijs, een of andere manier steeds zijn waarde, en snel opnieuw te verkopen voor een snelle winst. Dit is anders dan de ontwikkeling te investeren, waarbij de koper een woning in ontwikkeling, dan verkoopt of verhuurt het toestel wanneer het klaar is voor bewoning. Als je speelt je kaarten goed, kan je 37.320€ of meer per flip, en doe het in minder dan 90 dagen.
Stappen
- 1Vertrouwd te maken met hoe je een huis of appartement te kopen. Als je al dat gedaan hebt, dan weet je al van het proces en het is een tweede natuur. Als u nog nooit een huis gekocht, dan is overleg met een makelaar. Er zijn een paar stappen die betrokken zijn bij de aankoop van een huis, dus je moet begrijpen dat proces, zoals: het plaatsen van een bod, het krijgen van een hypotheek, het verwijderen van omstandigheden en het in bezit nemen.
- Het plaatsen van een bod. Aangezien verbale aanbiedingen geen juridisch afdwingbare verkoop vormen, moet u een schriftelijke offerte opstellen en geef het aan de eigenaars en / of makelaar. Het aanbod bepaalt prijs, alsmede de bepalingen en voorwaarden van de verkoop. Indien het aanbod wordt aanvaard, het aanbod wordt een bindend koopcontract.
- Het krijgen van een hypotheek. Tenzij je hopen van contant geld handig, zult u een hypotheek nodig. Er zijn tientallen soorten leningen die er zijn, dus onderzoeken degenen die zou kunnen werken voor u en praat met een hypotheek makelaar als u vragen hebt. Sommige hypotheken (wapens) hebben speciale "teaser" rente die laag blijven in het begin en opstaan aanzienlijk na een bepaalde periode van tijd. Deze zou aantrekkelijk zijn als u van plan op het snel verkopen van de woning.
- Het verwijderen van de voorwaarden is meestal wat de koper doet nadat de verkoper heeft hun aanbod geaccepteerd. Het is een legale zet dat de koper (meestal) maakt om te communiceren dat door beide of een van beide partijen aangegane verplichtingen zijn nagekomen.
- 2Begrijp de risico's van het opgooien van een huis. Opgooien van een huis kan riskant zijn. Je aangaan van een grote hoeveelheid van de schuld voor een potentiële uitbetaling in de toekomst. Behalve soms, betekent dat uitbetaling niet materialiseren, of het niet zo snel als we zouden hebben gewild materialiseren. Je zou kunnen zitten op een onroerend goed voor langer dan verwacht, het betalen van een hypotheek, onroerendgoedbelasting, en continue onderhoud. Soms zal je nodig hebt om een huis te verkopen voor minder dan je hem kocht voor. Vaak, je bent overgeleverd aan de genade van een trillende woningmarkt.
- 3Leer zelf over de onroerend goed markt waarin je investeert. Lees tijdschriften zoals Forbes, Ondernemer, en geld, deze hebben vaak artikelen over onroerend goed. Beginnen te begrijpen hoe de onroerend goed markt werkt, wat een goede en een slechte deal, en hoe te anticiperen op toekomstige groei of krimp in de toekomst.
- De woningmarkt is als de aandelenmarkt. Het heeft zowel stier cycli (wat betekent optimisme, groei en hoge vraag) en beer stier> cycli (betekenis pessimisme, krimp en lage vraag). Het verschil is dat de huizenmarkt jaren en jaren kan duren om van de ene cyclus naar de andere.
- Na het praten met ten minste drie makelaars en het doen van wat onderzoek, als u vindt dat de markt is in de lage vraag en iedereen en hun hond lijkt te proberen om huizen te liquideren, zijn de huizenprijzen gaan dalen en de winstmarges zullen met hen vallen. Dit soort marktomstandigheden het moeilijker om een huis te spiegelen zou maken.
- Probeer te wachten op een bull markt. Wachten om te kopen totdat de vastgoedmarkt heeft draaide zich weer om en meer mensen proberen om te kopen dan verkopen. Dit zal de voorwaarden voor u om te beginnen flippen creëren.
- 4Kijk voor een huis dat aanzienlijk kan worden verbeterd met de minste hoeveelheid tijd en middelen. Je niet proberen te leven in dit huis, je probeert om het te kopen, te verbeteren, en te verkopen. Probeer niet te gehecht het huis. In plaats daarvan, zien het als een winstoogmerk oefening.
- Een huis met ruimte voor verbetering zou kunnen hebben een run-down yard, een oud tapijt, een goede plek voor een carport, of andere dingen die kunnen worden vastgesteld met een beetje geld en een aantal harde arbeid. Deze types van oplossingen bieden vaak een uitstekende return on investment (ROI) bij het opgooien van een huis.
- Sommige mensen kijken naar distressed eigenschappen. Dat zijn degenen die de verkoper is "wanhopig te verkopen" om redenen zoals: echtscheiding, faillissement, dood, slechte toestand van het pand, laat op betalingen of andere. Deze geven de koper een inherent voordeel ten opzichte van de verkoper.
- Kijk voor woningen die tot bovenste bereik te verkopen in het midden. Wat dat betekent is het bedrag waar het gemiddelde gezin kunnen veroorloven zou zijn. Over het algemeen betekent dit tussen ongeveer 149.260€ en 373.140€, afhankelijk van uw omgeving. U wilt deze prijsklasse, omdat deze de neiging om de snelste te verkopen - je hebt de grootste bevolkingsdichtheid op zoek naar deze mid range woningen. Het zou veel minder of veel meer zijn, maar dat is ongeveer het gemiddelde. Het huis hebben over het algemeen 3 of meer slaapkamers en minstens 2 badkamers.
- 5Het verkrijgen van een lening voor ten minste een paar duizend dollar meer dan de prijs van de woning die u wilt spiegelen. Je zult dit geld nodig voor reparaties en verbeteringen. Onderhandelen over een aankoop van het pand en kopen. In de aanbieding moet u meerdere manieren hebben uit het contract. De meest voorkomende methode is om gewoon te zetten "onder voorbehoud financiering door [zus en zo] datum." Als je de financiering niet kan maken door dan, vraag om een verlenging van de conditie datum.
- 6Geef jezelf een tijdlijn die uw ideale verkopen scenario schetst. Tijd is geld, en je doel is om uw huis gerenoveerd en bladerde zo snel mogelijk. Daartoe maken een tijdlijn die realistische tijden lijsten voor de aanbestedende, tonen en verkopen. Je hoeft niet aan alle doelstellingen te bereiken langs de weg, maar je wilt zijn in de marge. Een tijdlijn zal u helpen dit te bereiken.
- 7Doe de belangrijke fixes eerste. Op die manier, als uw plan verandert (en het heel goed kon), je hebt alles gedaan wat de belangrijke fixes en heb je alleen kleine fixes te manoeuvreren rond. Ook als uw budget wordt opgeblazen, zult u niet missen essentiële fixes zoals keuken sparren-ups of basic werken in de tuin, en je kunt duwen om snel te verkopen.
- 8Bepaal wat voor soort werk dat je in het huis zult zetten. Zal je het werk zelf doen op het goedkoop of heb je nodig een algemene aannemer of "GC" om het werk te doen. Als de reparaties zijn minderjarige, dan is het best mogelijk zijn om het alleen te gaan om snel en goedkoop het verbeteren van de woning. Voor grotere projecten die bouwvergunningen vereist, is het best om een GC te huren. Repaint. Uitscheuren oud tapijt om harde houten vloeren of re-tapijt vinden. Retoucheren oude armaturen. De sleutel is om verbeteringen, vaak louter cosmetische degenen, die het huis er veel beter, maar kost je te veel te maken.
- Typisch schoonmaken, verf en planten zijn de goedkoopste manier om de waarde van een huis te stimuleren. Een dek verhoogt ook de waarde meer dan de prijs van het dek. Verbouwing keukens en badkamers hebben meestal de waarde van de woning genoeg niet verhogen omdat eigenaren hebben de neiging om te veel te betalen voor het verbouwen. Vervangen van elektrische en sanitaire voorzieningen en tot vaststelling van alles kapot is ook een goedkope manier om een goede boost in huis waarde te krijgen.
- Op zoek gaan naar de goedkoopste arbeid vind je (school kids, of zelfs jezelf) en hebben de eigenschap vlekkeloos schoongemaakt en gerepareerd. Als er geen geld overblijft na deze, zet het in een hoge rente vloeistof spaarrekening; niet gebruiken om af te betalen deel van de lening nog niet.
- 9Stadium het huis. Geënsceneerde huizen kunnen verkopen aanzienlijk sneller dan unstaged huizen, soms tot 50% sneller. Natuurlijk, zorg ervoor dat uw huis wordt schoongemaakt, decluttered, en georganiseerd. Proberen om de eerste indruk een blijvende indruk.
- Geënsceneerde huizen vaak profiteren van de zeer neutrale kleuren en functies - functies die aantrekkelijk zijn voor een breed scala van mensen, terwijl niet beledigen heel veel mensen. Dat betekent veel neutrale kleuren (bruin, crème, enz.) en niet teveel flashy meubels. U kunt meubels huren van een enscenering bedrijf als je wilt, of u kunt de controle over de enscenering van de woning zelf.
- Verwijder alle persoonlijke bezittingen uit het huis. Vergeet niet, je wilt dat mensen die de enscenering zien om te geloven dat dit huis hun nieuwe huis uiteindelijk zou kunnen zijn. Persoonlijke bezittingen zoals trofeeën, de schilderijen van kinderen, vakantie souvenirs, en familiefoto's, moeten allemaal worden verwijderd.
- Maak het huis beroep op de zintuigen.
- Sight: schoon, declutter, organiseren, laat ruimte voor de open ruimte, open de gordijnen, etc.
- Geur: zet luchtverfrissers in de badkamer, laat bloemen in de foyer, stak een verse koffie, enz.
- Touch: een beroep op uw gasten om te zitten in de zachtste bank, zorg ervoor dat er geen stof rond overblijft.
- Geluid: schakel alle luidruchtige generatoren, televisies en computer, en in plaats daarvan op een aantal easy listening muziek zoals jazz.
- 10Toon de woning voor potentiële kopers. Bespreek het met hen. Als een bepaald probleem herhaaldelijk wordt genoemd, zien of je een deel van het geld dat u bespaard te repareren / verbeteren het kan gebruiken. Anders, wijzigen van uw verkoop strategie om de aandacht af te leiden van het. Deze stap moet minder dan een maand duren, hooguit.
- Gebruik de kracht van het web en uw persoonlijke netwerk als je problemen hebt met de verkoop van het huis. Niet alleen vertrouwen op de makelaar om de verkoop te realiseren. Zet advertenties op websites (Craigslist, Zillow, of Trulia zijn een goed startpunt) en tik in je sociale netwerken te zien of iemand misschien geïnteresseerd in bijten.
- 11Het huis verkopen voor een aanzienlijk hogere prijs dan de een op waar u de woning hebt gekocht. Elke ergernissen of uitgaven met het pand zijn nu de koper probleem, niet de jouwe. Betalen uit de lening, stort uw winst, en neem een vakantie.
- Wees bereid om de prijs te verlagen als er niemand is bijten. Het onderzoeken van de huizenprijzen in het gebied is een must, vooral als de prijs van uw huis is opgeblazen en je hoeft niet eens weten. Het aanpassen van de prijs voor een beter beheersbaar bedrag kan betekenen dat een verkoop in een mum van tijd. Het betalen van een hypotheek en belastingen op een te dure huis omdat je ego in de weg van het verlagen van de prijs is niet een goede manier om geld te verdienen.
- 12Vergeet niet om uw winst te rapporteren aan de IRS. Een niet-gemelde 74.630€ kan leiden tot een pijnlijke audit op de weg. Het is een heel gedoe, maar het is een noodzakelijke gedoe.
Tips
- Zorg ervoor dat uw krediet is uitstekend. Afhankelijk van het gebied, moet je waarschijnlijk een paar honderd duizend dollar (tenminste) lenen om de woning te kopen zonder een hypotheek.
- Een keer per week rijden in een woonwijk en de hekken, exterieur verf, ramen, loopbruggen, deuren en planten te vergelijken door te proberen om de best uitziende huis op het blok te kiezen. Let op wat maakt een huis aantrekkelijker dan de volgende en merk op wat maakt een huis er de armsten. Dit zal uw zintuigen afstemmen wanneer u op zoek bent om te kopen en je zult jezelf trainen om direct te weten wat te installeren, wat te repareren, wat te schilderen en wat te planten.
- Regelmatig gaan in open huizen op zaterdag en zondag en zie hoe de professionals podium woningen te verkopen. Neem bijzondere aandacht voor de planten, verf kleuren, voorzieningen en hoe ze maken de kamers groter lijken door het afsluiten van muren, spiegels en het beperken van de hoeveelheid meubilair in de woning.
- Het is ook mogelijk om een winst te maken opgooien van een nieuw huis in plaats van een verontruste een.
- Wonen vastgoed club bijeenkomsten in uw omgeving. Deze zijn vaak goed geadverteerd, maar een Google-zoekopdracht zal meestal doen de truc net zo goed. Leer de ideeën achter het kopen en flipping. Niet betalen voor de dure weekend cursussen (meestal rond de 450€), tenzij je echt kunt veroorloven, ze meestal om onderzoek kunt u doen op uw eigen.
- Probeer een "droge run ', waarin u kijken naar de prijzen van woningen in uw buurt en zien hoeveel u had kunnen maken als je daadwerkelijk geld had geïnvesteerd. Pas nadat u betere instincten te ontwikkelen en een aantal echte vertrouwen te winnen moet je beginnen met gokken met uw eigen geld.
Waarschuwingen
- Opgooien van een huis is zeer riskant, en je kon uiteindelijk verliezen honderden duizenden dollars, waar je vervolgens rente aan de bank. Probeer het alleen als u zeker weet dat u precies weet wat je doet.
- Het idee achter flippen is dat je een verkoop kan maken voordat rente begint op uw lening. Als je merkt dat je zit op een "zwart gat", uitbetalen zo goed als je kunt, een verlies van een paar duizend dollar is lang niet zo slecht als een rottende woning en een berg van levenslange schuld.