Als u klaar bent om het huis van uw dromen te kopen, maar uw krediet of spaargeld is nog niet helemaal klaar, een huurovereenkomst met koopoptie (vaak gewoon een "lease-optie" of, ietwat onnauwkeurig, "huur te bezitten" ) kan u helpen verplaatsen inch Lease opties, waarin je lease (huur) van een woning en hebben de mogelijkheid om het pand te kopen aan het einde van de leaseperiode, kan u toestaan om een huis dat u wilt controleren, zelfs als u don ' t genoeg geld voor een aanbetaling nog niet. Een lease-optie kan ook nuttig zijn als je wat tijd om uw krediet te verbeteren voordat je een goede hypotheekrente kunt krijgen.
Stappen
- 1Bepalen of een lease-optie is een goede optie voor je. Lease-opties kan nuttig zijn huis-kopen gereedschap, maar ze zijn niet voor iedereen. In feite is de meerderheid van de lease-opties niet eindigen met de lessee (de huurder of de potentiële koper) de aankoop van het huis, en terwijl dat is soms een goede reden, het is vaak gewoon een verspilling van geld. Stel jezelf een paar vragen voordat u besluit om een lease-optie in het algemeen na te streven of voordat u een teken op een bepaalde woning..
- Kunt u het zich veroorloven de mogelijkheid geld? De optie geld of optie vergoeding is vereist voor een lease-optie contract geldig te zijn. Deze upfront betaling kan heel klein zijn (gelijk aan huur van een of twee maanden, bijvoorbeeld), of het kan 3-5% van de aankoopprijs. Al dit geld zou moeten gaan in de richting van de aankoopprijs of de aanbetaling op het huis als u besluit om het huis te kopen aan het einde van de leaseperiode, maar in tegenstelling tot een waarborg, hoef je niet terug te krijgen de mogelijkheid geld aan het eind van de lease als je het huis niet kan kopen of besluiten niet te.
- Bent u van plan om te verblijven in het gebied? Sinds een lease-optie kost meestal meer dan alleen huren, moet je er vrij zeker van dat u wilt het huis te kopen aan het einde van de looptijd. Als je dat niet doet, verliest u uw upfront optie geld en eventuele extra geld boven de reële huurwaarde die u hebt betaald in uw maandelijkse betalingen.
- Zult u in staat om de financiering veilig te stellen op het einde van de leaseperiode? In sommige gevallen zal de verkoper de aankoop van het huis na de lease-optie te financieren. De meeste van de tijd, maar de koper moet zijn of haar eigen financiering te vinden door het aanvragen van een lening. Een lease-optie kan u helpen om een gunstiger lening dan je anders zou kunnen zijn, maar het is geen garantie, dus je wilt er redelijk zeker van dat je in staat zijn om zich te kwalificeren voor een lening aan het einde van de looptijd. Controleer met een hypotheek makelaar of lening officier om uw situatie te onderzoeken.
- Kunt u het zich veroorloven de maandelijkse betalingen aan de huurovereenkomst. Meestal (maar niet altijd) de maandelijkse betalingen op een huurovereenkomst zal de reële huurwaarde plus money optie die zal gaan naar de aankoop van de woning zijn. Zo zal de maandelijkse betalingen uit hoofde van een lease-optie meestal meer dan je zou betalen als je huurt hetzelfde huis.
- Zult u in staat om de maandelijkse betalingen op het huis te maken en ontmoet andere kosten van eigendom? Zelfs als u in staat om de lening te krijgen bent, zal het niet doen je geen goed als je niet kunt veroorloven te houden met de kosten van het bezitten van de woning. Zorg ervoor dat u rekening houden met niet alleen de hypotheek betalingen, maar ook eigendom belastingen, verzekeringen, en onderhoudskosten, die alle huurders niet hoeven te betalen.
- 2Vinden van een huis dat u wilt kopen. Het houden van de bovenstaande overwegingen in het achterhoofd, op zoek naar een huis dat je leuk vindt en dat u zich kunt veroorloven. Er zijn een aantal bedrijven die gespecialiseerd zijn in lease-opties, en er op sommige plaatsen overheidsprogramma's zal een huis te kopen voor jou en dan bieden u een lease-optie. Meer in het bijzonder, kunt u echter gewoon een huis te koop en te zien of de eigenaar zal een lease-optie te overwegen.
- 3Bespreek de lease-optie met de eigenaar. Sommige huiseigenaren hebben nog nooit gehoord van een lease-optie, en velen zijn verdacht van hen. Bovendien hebben sommige verkopers moeten een hoop geld snel, en dus er is geen manier kunnen ze een lease-optie te doen. Toch, als je geluk hebt, kunt u of uw makelaar in staat zijn om de verkoper te overtuigen om samen met u.
- 4Krijg een huis inspectie. Als je een geschikte woning hebt gevonden met een prettige verkoper, is het tijd om het huis te inspecteren. Krijg een onafhankelijke professionele thuis inspecteur om een volledige inspectie te doen, zodat je op de hoogte van eventuele problemen het huis kan hebben kunnen worden. In de meeste rechtsgebieden is ook de verkoper verplicht u een verkoper eigendom openbaring waaruit blijkt dat de toestand van de woning te geven, maar een onafhankelijke inspectie is nog steeds belangrijk. Als er problemen zijn, zorg ervoor dat ze niet problemen die u zult voorkomen van het krijgen van een lening, en zorg ervoor dat het contract bepaalt wie verantwoordelijk is voor het maken van reparaties. De verhuurder kan bieden ook een tegemoetkoming van de aankoopprijs aan de lessee in staat om de reparaties uit te voeren indien de koopoptie wordt uitgeoefend.
- 5Onderhandelen over de voorwaarden van de lease-optie. De aankoopprijs zal looptijd van het huurcontract (meestal ergens 6-24 maanden), het bedrag van de initiële money optie, en het bedrag van de maandelijkse betalingen die zal gaan in de richting van de aankoopprijs al te onderhandelen. Terwijl u kunt lease-optie contracten online te vinden, is het best om er een te krijgen van een lokale makelaar of advocaat, omdat wetten met betrekking tot lease-opties variëren van staat tot staat, en er kan zelfs lokale regelgeving. Een makelaar of advocaat kan u helpen bij het opstellen van het contract en het onderhandelen over de voorwaarden en het is belangrijk voor zowel de koper als de verkoper (huurder en verhuurder) dat de overeenkomst goed geschreven.
- 6Betalen een optie vergoeding en het contract te ondertekenen. De optie vergoeding is de upfront "overweging" dat nodig is om de overeenkomst verbindend te verklaren is. Betaal deze en ondertekenen van het contract slechts eenmaal bent u zeker dat u begrijpt alle voorwaarden van de overeenkomst en gaat u akkoord met hen. In veel gevallen zal de lease-optie overeenkomst een aanvulling op een reguliere verkoop contract.
- 7Controleer op uw verzekeringen. Daar heb je nu een belang in de woning, kunt u een aanvullende verzekering nodig heeft om het huis te beschermen en bedek uw verhoogde blootstelling aansprakelijkheid. De wetten variëren van plaats tot plaats, dus contact op met uw verzekeringsagent of advocaat om uit te vinden welke dekking je nodig hebt.
- 8Maandelijkse betalingen. U zult maandelijkse betalingen, net zoals u huurbetalingen zou te maken. In veel gevallen echter een gedeelte van de maandelijkse betaling wordt ingesteld als optie geld. Dit geld zal gaan naar de aankoop van de woning als u besluit om uw koopoptie uit te oefenen. Het kan een klein percentage van de maandelijkse betaling of het kan, als je heel veel geluk, zijn de gehele betaling. Ook hier is echter de optie geld zal in het algemeen boven de reële huurwaarde, zal dus de maandelijkse betalingen meer dan ze zouden zijn om hetzelfde huis te huren zijn.
- 9Met verbeteringen op het huis. Als het huis inspectie opgedoken kleine problemen, of als het huis moet een beetje verbouwing of cosmetische zorg, is het waarschijnlijk in uw beste belang om te proberen om te zorgen voor deze dingen. Door het verhogen van de waarde van het huis met verbeteringen gedurende de leaseperiode, je eigen vermogen in de woning te verdienen (de zogenaamde "sweat equity"), omdat de overeengekomen koopprijs blijft hetzelfde. Deze toegenomen equity kan helpen om een gunstiger lening als u uw koopoptie uit te oefenen. In essentie, door het verhogen van de waarde van de woning die u het verhogen van uw aanbetaling.
- 10Aanvraag voor een lening. Wacht niet tot de laatste minuut om een aanvraag voor een lening. U moet uw sollicitatieproces te beginnen niet minder dan 45 dagen van tevoren van het einde van de huurovereenkomst, en veilig moet je waarschijnlijk beginnen met een volle twee maanden of langer voordat je nodig hebt om het huis te kopen te zijn. Een lease-optie zal u in aanmerking voor een lening herfinancieren met een aantal kredietverstrekkers, en deze zijn meestal goedkoper en sneller te verwerken dan nieuwe aankoop hypotheken, maar in ieder geval is het essentieel om een hypotheek klaar om te sluiten op het huis te hebben op de in de datum lease optiecontract.
- In sommige gevallen zal de verkoper de woning te financieren. Dit wordt typisch gespeld in de lease optiecontract. Dit kan de aankoop van de woning veel gemakkelijker dan het zou zijn als je had een aanvraag voor een lening, maar zorg ervoor dat de voorwaarden van de verkoper financiering redelijk zijn en dat je krijgt een eerlijke kans.
- 11Sluiten op de home. Als je hebt een rij uw financiering en besloot om uw optie te kopen aan het einde van de huurovereenkomst, felicitaties uit te oefenen. Je bent nu een huiseigenaar.
Tips
- Hoe lang moet uw lease zijn? Het hangt ervan af. Als u wilt uw credit profiel te verbeteren, een langere termijn is meestal het beste. Lenders het vooral leuk om de stabiliteit te zien meer dan twee jaar, dus als u woont in hetzelfde huis, het doen van betalingen op het, en het werken op dezelfde plaats voor zo lang, kunt u in aanmerking voor een betere lening tarieven. Een langere lease kan ook helpen het eigen vermogen in de woning te bouwen als waarde van onroerend goed stijgen. Bijvoorbeeld, als de optie contract specificeert een aankoopprijs van 74.630€, maar de waarde van het onroerend goed is gestegen tot 82.090€ op het einde van een twee-jarige huurovereenkomst, zul je al 7470€ van het eigen vermogen in de woning (in aanvulling op uw optie geld) als u besluit om het te kopen. Aan de andere kant, als de huizenprijzen zouden dalen, een erfpacht kunt u met geen eigen vermogen, zelfs nadat je hebt betalende optie geld voor twee of meer jaren.
- Een "huurkoop" verwijst meestal naar een regeling die afwijkt van een lease-optie in dat de huurder verplicht is om het huis te kopen in plaats van alleen het hebben van de mogelijkheid om het te kopen.
- Het is een goed idee om te proberen om vooraf gekwalificeerd te krijgen voor een hypotheek, vooral als het alleen het ontbreken van een aanbetaling die is houdt u van het krijgen van een lening. Terwijl de pre-kwalificatie u een idee van wat u kunt verwachten als u een lening zoekt kan geven, is het geen garantie dat je later zult worden goedgekeurd voor dezelfde voorwaarden. Bovendien, als je hoopt om uw krediet profiel te verbeteren tijdens de lease-optie, kunt u in staat om een veel betere koers aan het einde van de leaseperiode dan zul je in staat om bij het begin zou zijn geweest krijgen.
- Sommige makelaars zijn terughoudend om te gaan met lease-opties en kan u ontmoedigen van het verkennen van deze optie, hetzij omdat zij niet bekend zijn met hoe ze werken of omdat hun commissie is uitgesteld of, indien koopoptie niet wordt uitgeoefend, wordt verminderd of teniet gedaan. Je moet in staat zijn om een agent te vinden, echter, zal die bereid zijn om samen met u. Als een gemachtigde is niet nuttig, vindt een ander of ga direct naar een verkoper (een individu of een bedrijf) die gespecialiseerd is in lease-opties.
- Houd een goede administratie van uw betalingen en uitgaven. U vindt een overzicht van uw betalingen moeten helpen u in aanmerking voor een lening, vooral als je wilt de woning kwalificeren als een herfinanciering. Daarnaast zal een goede administratie bijhouden je verdedigen tegen gewetenloze verkopers die proberen te profiteren van je door te beweren bijvoorbeeld dat je viel achter op uw betalingen of gemiste betalingen.
- De huurder heeft niet om de woning te kopen onder een lease-optie, maar de verhuurder heeft moeten verkopen (tegen de overeengekomen prijs in het contract), indien de huurder voldoet aan het contract en de optie uitoefent om te kopen. Indien de huurder besluit de woning te kopen, hij of zij verliest gewoon alle betalingen op.
- Lease-opties zijn meestal betere opties voor verkopers dan de meeste mensen denken dat ze zijn, vooral omdat het hoge percentage van de opties die niet zijn geconverteerd betekent dat de verkoper heeft een goede kans van het houden van de mogelijkheid geld en nog steeds in staat om het huis te verkopen aan een andere koper. Natuurlijk, als de huurder doet kopen het huis, de verkoper heeft zijn of haar doel van de verkoop van het huis en hij of zij heeft ook verdiend een beetje geld voor de huur in de tussentijd volbracht. Bovendien, lease-optie kopers zijn vaak bereid om de marktwaarde of zelfs iets hoger vanwege hun unieke omstandigheden te betalen, zodat de verkoper kan er zeker van zijn om boven dollar te krijgen voor het huis.
- In vele rechtsgebieden als het totaal van de eerste optie geld (de optieprijs) plus de mogelijkheid geld uit de maandelijkse betalingen hoger is dan 5% van de overeengekomen koopprijs, moet de verkoper gaan door afscherming procedure als de aspirant-koper valt achter op de betalingen. Als de totale money optie is minder dan 5% van de aankoopprijs, kan de standaard uitzetting proces in het algemeen worden gebruikt. Om deze reden, lease-opties instellen meestal de totale mogelijkheid geld op minder dan 5% van de prijs.
Waarschuwingen
- Zorg ervoor dat uw lease-optie contract specificeert een vaste prijs voor de aankoop van de woning. Als de prijs niet vast wanneer het contract wordt ondertekend, zal je bijna zeker opgelicht. Zorg ervoor dat, ook, dat de vaste prijs is redelijk. Hoewel het niet ongewoon om 5-10% meer dan de marktwaarde van de woning te betalen - dit wordt gecompenseerd door het gemak van een lease-optie en het potentieel voor waardestijging van de prijs gedurende de leaseperiode - het is het beste als je kunt krijgen de prijs vastgesteld op de marktwaarde, en je moet zeker niet ver meer dan de reële aankoopprijs te betalen.
- Het kan moeilijk zijn om een huis te vinden van de verkoper die bereid is om een lease-optie te doen, maar bij de eerste (of enige) kans dat je niet springen, zonder volledig te begrijpen de voorwaarden van uw overeenkomst en ervoor te zorgen dat je het krijgen van een eerlijke deal.
- Houd in gedachten dat onverwachte veranderingen in uw financiële situatie, zoals het verlies van een baan of een medische noodsituatie, kunt u voorkomen dat in aanmerking komt voor een lening wanneer u het nodig hebt. Hetzelfde kan worden gezegd als de rente stijgt gedurende de leaseperiode. Een lease-optie is niet zonder risico.
- Pas lease opties die u sluis in te hoge rente financiering, en zorg ervoor dat je een redelijk bedrag van het krediet (in de vorm van geld optie) in de richting van de aankoopprijs.
- Dit artikel is alleen een algemene leidraad en is niet bedoeld als professioneel financieel of juridisch advies te vervangen.