OK. Je hebt wekenlang, misschien maanden rond te shoppen voor een hypotheek - het invullen van formulieren op het internet, te wachten in de wacht op de telefoon, afhaken papierwerk op het lokale kantoor - maar je hebt eindelijk een goede rente met een lage aanloopkosten. Dan, vlak voor het sluiten, krijg je een onwelkome verrassing: de rente is gestegen, of je moet duizenden meer betalen in punten. Hoe is dat gebeurd? Hoewel er is geen tekort aan gewetenloze geldschieters die proberen om de oude aas-en-switch te trekken, zijn er ook legitieme redenen waarom de voorwaarden van een hypotheek kan veranderen van de tijd dat u uw offerte aan de tijd dat je eigenlijk klaar om te bestellen. U kunt de verrassingen te vermijden, echter met een snelheid lock-in, ook wel een tarief slot of tarief commitment. Hier is hoe.
Stappen
- 1Begrijp het verschil tussen een tarief slot en een prijsopgave. Een prijsopgave is gewoon een schatting van wat uw tarief zal zijn. Als de rente verandert, zal uw tarief te wijzigen. Afhankelijk van waar je bent in de lening aanvraag proces, kunnen andere factoren, zoals inkomen, loan-to-value-ratio, en uw credit rating ook leiden tot het tarief te wijzigen. Een tarief slot, echter, is een juridisch bindende belofte dat je een bepaald tarief zal krijgen.
- 2Zorg dat al uw eenden in een rij. U kunt meestal vergrendelen in een tarief wanneer u een woning te vinden, en tot 5 dagen vóór de sluiting. Beoordeel sloten zijn geldig voor een bepaalde tijd, die kan overal zijn vanaf 7 dagen tot enkele maanden. Indien settlement niet binnen die tijd, de snelheid lock vervalt en is niet meer geldig. Helaas, de lening proces is beladen met complicaties en kan soms heel wat tijd, dus het is belangrijk dat u alle documenten klaar dat uw geldschieter vereist, en dat je weet dat het huis klaar voor aankoop zal zijn tegen de tijd dat het slot vervalt. Je moet proberen uit te vinden hoe lang het duurt meestal om hypothecaire leningen te verwerken in uw omgeving, en moet u uw geldschieter vraagt om een schatting van hoe lang het zal duren om uw lening te verwerken in het bijzonder.
- 3Verkrijg de snelheid lock schriftelijk. Een mondelinge rate lock, terwijl technisch uitvoerbaar, is praktisch waardeloos. Er is niets meer belangrijk om te begrijpen over tarief sloten dan dit feit. Ieder geval sluis moet worden in de vorm van een juridisch bindend document. Dit kan zijn in de vorm van een lock-in vorm die een "intentieverklaring" of "loan-commitment letter," of het kan worden op de brief van de verbintenis zelf begeleidt. Het is belangrijk te begrijpen dat geen lening-inzet brieven lock-in termen daadwerkelijk bevatten. De lock-in document moet zowel uw naam en de naam van de geldschieter, en het bedrag dat moet worden geleend, de rente, punten, en eventuele lock-in-vergoedingen moeten duidelijk worden gespecificeerd. De brief moet ook de datum waarop het slot werd gestart en de datum dat het slot vervalt (of het aantal dagen waarvoor de sluis geldig is). Lees het document zorgvuldig, en zorg ervoor dat je volledig begrijpt. Soms, vooral met gewetenloze geldschieters, de kleine lettertjes kan de snelheid sluis in bepaalde omstandigheden die volledig uit uw controle vervallen.
- 4Beslissen of u moet opsluiten in een tarief. Als de rente waarschijnlijk stijgen voordat je dicht op een huis (vóór verrekening), moet je opsluiten in een tarief. Rente kan ook dalen, echter, in welk geval de koers die u vergrendelen hoger dan de koers die u anders zou kunnen krijgen zal zijn. Onder bepaalde omstandigheden kunt u in de achtertuin van een locked-in tarief, maar om veilig je over het algemeen alleen wilt vergrendelen in een koers als de rente kan stijgen. Zullen ze? Dat is het probleem: niemand weet het zeker. Doe je onderzoek en ontdek wat waarschijnlijk zal gebeuren. Een aantal websites bieden voorspellingen, en je kunt speculaties over wat de rente zal doen in zowat elke krant vinden.
- 5Zorg ervoor dat het tarief slot is geldig voor lang genoeg om de lening af te wikkelen. Een 7-daagse rate lock niet zal doen je geen goed als je weet (uit stap 2 hierboven) dat zij minstens 30 dagen zal duren om uw lening te verwerken. Zorg ervoor dat het slot laat u ruim de tijd voor de afwikkeling.
- Wees bereid om een vergoeding te betalen voor langere lock termen. Sommige kredietverstrekkers rekenen een kleine vergoeding voor elk tarief slot, maar velen niet opladen voor sloten tot 30 dagen. Voor langere sloten je kan hebben om een upfront fee betalen, meestal tussen 1/4 en 1/2 van een punt (een "punt" is gelijk aan 1% van het geleende bedrag). Deze vergoeding kan ook worden toegevoegd aan het geleende bedrag.
- 6Kijk uit voor rate caps. Sommige tarief sloten komen met rate caps, die in wezen zeggen dat het tarief is vergrendeld-in, maar dat als de rente stijgt de geldschieter kan bieden u een percentage dat iets hoger ligt, zolang deze onder de kap. Er is niets mis met rate caps, en ze zijn heel gewoon, maar u moet zich bewust zijn van hen en kijk uit voor doppen die zo hoog zijn dat de lock-in wordt waardeloos zijn. Als vuistregel geldt, moet het tarief dop niet meer dan 1/4%, zodanig dat als je in een 7%-tarief op slot gedaan kan oplopen tot 7,25% te zijn.
- 7Probeer een optie om een lager tarief te krijgen. Als de rente daalt tijdens het slot periode, u wilt in staat zijn om te profiteren van de lagere tarieven. Om dit te doen, echter, zult u een "float-down"-optie opgenomen in de brief van betrokkenheid nodig. Dit geeft je de mogelijkheid om een lager tarief te grijpen wanneer deze beschikbaar komt geven. Niet alle kredietverstrekkers zullen een dergelijke optie te bieden, en je kan hebben om een vergoeding te betalen voor het. U zult ook in het algemeen in staat zijn om deze optie slechts een keer te oefenen. Wat meer is, afhankelijk van specifieke kenmerken van het contract, kunt u ook worden verplicht om een hoger tarief als de rente omhoog zweven.
- 8Wikkelen de lening vóór het slot vervalt. Met de Snelheid vast op zijn plaats, je gewoon nodig om de lening af te wikkelen vóór de vervaldatum om te profiteren van de sluis.
Tips
- Niemand maar u kunt beslissen of te vergrendelen in een rente op uw lening. Vergeet niet, er is het risico van beide manier, dus je moet zorgvuldig overwegen uw omstandigheden en de markt, en maak je eigen beslissing.
- Lock-ins kunnen komen in verschillende algemene vormen. Een tarief en punten lock-in garandeert een bepaalde rentevoet en kosten vooraf, maar u kunt ook een engagement op alleen het tarief (met drijvende punten) of met drijvende punten en een variabele rente. In het laatste geval wordt de punten en de snelheid vlotter met de marktvoorwaarden, zodat de totale kosten van uw hypotheek niet echt opgesloten in op het moment van de verbintenis. U kunt dan vergrendelen in een tempo en punten op elk moment tijdens het slot periode, meestal tot 5 dagen vóór de nederzetting. Deze optie kan voordelig zijn als de tarieven dalen, maar het kan ook leiden tot een aanzienlijk hogere kosten als tarieven (of de punten van de kredietgever wordt opgeladen) te verhogen.
- Als uw slot-in bevat een "float down"-optie, moet u de hypotheekrente zorgvuldig in de gaten. Uw makelaar kan niet de tijd om de tarieven te kijken en u op de hoogte van de af te hebben, zodat de verantwoordelijkheid is van jou voor het laagste tarief mogelijk.
- Zelfs als je denkt dat de rente kan snel dalen kan het een goed idee om te vergrendelen in een tarief als je weet dat je niet in staat zijn om de woning die u wilt als de rente zou stijgen veroorloven. In dit geval kan de waarschijnlijkheid dat de tarieven kunnen verlagen opwegen tegen het risico dat je niet in staat zal zijn om het huis te kopen als ze stijgen.
Waarschuwingen
- Rente kan niet worden voorspeld met enige zekerheid. De voorspellingen die u ziet in de financiële pagina's van de websites krant of op zijn gissingen. Sommige schattingen zijn beter dan andere, maar geen gegarandeerd gelijk zijn.
- Een lock-in is een wettelijke overeenkomst tussen u en de kredietgever. De kredietgever moet zijn deel van de afspraak, te houden, maar in het algemeen je moet. Dit betekent dat als tarieven dalen (en er is geen drijvende bepaling in uw lock-in) je nog steeds verplicht om de hogere, locked-in tarief te betalen. Uiteraard kunt u dit voorkomen door uw voeten te slepen om de sluiting uit te stellen, maar dit kan averechts werken. Tarieven kunnen weer opstaan, je zou niet in staat zijn om goedgekeurd te krijgen voor hetzelfde tarief met hetzelfde aantal punten, de makelaar of geldgever kan weigeren om samen met u, of u kunt uw kans verliezen om het huis te kopen.
- Gewetenloze makelaars zijn bekend te krijgen over een tarief wordt vergrendeld wanneer het niet, en er zijn tal van andere trucs kunnen ze gebruiken om je op te lichten of om de verwerking van uw lening uit te stellen, zodat uw lock-in verloopt. De beste verdediging is een gerenommeerde makelaar en, belangrijker nog, om al uw lening documenten zorgvuldig te lezen en zorg ervoor dat u ze begrijpt voordat ondertekening hen te kiezen. Indien de makelaar of geldgever sleept hun voeten te voorkomen dat u het lagere tarief, klagen. Praat met een supervisor en dreigen juridische stappen en een klacht bij toezichthouders. Als u nog steeds de zaak niet oplossen, contact op met de betreffende staat of federale regelgevende instantie om een klacht in te dienen.
- Dit artikel is alleen een algemene leidraad en is niet bedoeld als professioneel juridisch of financieel advies te vervangen.