Met de huidige technologie, heb je nu de mogelijkheid om een constructie lening te verkrijgen van de beste banken in het land en meld uw lening documenten bij uw plaatselijke titel bedrijf of escrow kantoor. Maar niet alle bouw leningen zijn gelijk geschapen. Net als elk product, zijn er de beste leningen, goede leningen en ronduit slechte leningen. Hier is hoe om ervoor te zorgen krijg je de beste deal.
Stappen
- 1Ken uw opties. De hedendaagse bouw lening keuzes omvatten de 30 jaar vaste, 15 jaar vast, 1 jaar ARM, 3/1 ARM, 5/1 ARM, 7/1 ARM, 10/1 ARM en de populaire-aflossingsvrije leningen. U kunt een korte termijn 1 jaar lening die je moet herfinancieren in een nieuwe conventionele hypothecaire lening zodra de bouw is voltooid krijgen. Dit twee keer proces kost je twee sets van afsluiting van de kosten en je moet opnieuw kwalificeren voor de nieuwe lening ooit het huis is voltooid, maar je hebt ook meer flexibiliteit bij het winkelen voor conventionele hypotheken dan wanneer je alleen te maken hebt met de bouw kredietverstrekkers. Een populaire constructie lening vandaag is het "een keer dicht", ook bekend als de "all-in-one," "rollover" of "bouw-to-permanente" lening. Je hebt een set van vergoedingen en een afsluiting.
- 2Krijgen vooraf gekwalificeerd voor een lening. Dit zal helpen om te bepalen of het gevraagde bedrag van de lening is binnen uw budget. Het zal ook toelaten om erachter te komen wat de maandelijkse grond of hypotheek betaling gaat worden, en om ervoor te zorgen dat u in aanmerking komt voordat je uit en koop land.
- Beseffen dat de meeste producten lening meestal in hand met bank-richtlijnen gaan hand. Deze richtlijnen zijn bedoeld om lening officieren te laten samenvallen met de kwalificaties van de klant. Bijvoorbeeld, als u een zeer hoog (FICO) credit score met land vrij en duidelijk, heb je meer opties voor leningen dan de persoon met een zeer lage (FICO) score en geen land equity.
- Bouw leningen zijn meestal "verhaal leningen". Met andere woorden, de kredietgever moet weten wat u precies wilt bereiken, waarom je het wilt doen, en hoe u van plan om het te bereiken (bv. wat is uw 'verhaal'), voordat ze een programma kunnen aanbevelen en goedkeuren uw lening. Bijvoorbeeld, als u van plan om te leven in het huis na het project is voltooid (eigenaar-bewoners), uw mogelijkheden, tarieven, en zelfs potentiële geldschieters kunnen heel anders dan dezelfde lening aan een 'investeerder' die van plan is om onmiddellijk te verkopen zijn de woning.
- 3Factor rente reserve en onvoorziene fondsen in de kosten van het bouwen van uw nieuwe woning. Rente reserves worden toegevoegd aan uw geleende bedrag aan de maandelijkse betaling op uw lening te maken. Ja, je leest het goed, zult u niet om een maandelijkse bouw lening betaling te doen, terwijl uw huis wordt gebouwd. De betalingen worden gemaakt van deze rente reserve gehouden en nee, het is niet gratis. Deze reserve wordt toegevoegd aan uw bouw lening bedrag. Rente reserves werden ontworpen in het voordeel van de klant. De meeste mensen een nieuw huis bouwen zijn ofwel huur betalen of een bestaande hypotheek, terwijl hun huis wordt gebouwd. Het laatste wat een klant nodig heeft, is een andere maandelijkse betaling tijdens de bouw. Dus, banken gemaakt de rente reserve gehouden door het optellen van de geschatte rentebetalingen over een periode van 12 maanden en voeg deze toe aan het geleende bedrag. Als u niet wilt rente reserves toegevoegd aan je bouw geleende bedrag, kunt u vragen om uw eigen maandelijkse bouw lening betaling. Voorzorgsfondsen worden toegevoegd aan het bedrag van de lening in het geval je meer geld naar uw nieuwe woning te bouwen nodig. Met alle goede bedoelingen, de bouw leningen hebben de neiging om kostenoverschrijdingen hebben. De bank voegt 5% tot 10% van de verdeling van de kosten en voegt dit bedrag om het geleende bedrag in het geval je kosten dan loopt hebt of betere apparaten. Als u niet deze extra onvoorziene fonds nodig hebt of gebruikt dan zal het niet worden om uw hypotheek toegevoegd na voltooiing van uw nieuwe woning.
- 4Winkel rond. De meeste banken bieden leningen, maar geen keuzes. Een manier om verschillende keuzes te krijgen is om te gaan winkelen voor elke bank in de stad. Bel uw lokale banken en vraag naar de bouw lening afdeling of een constructie lening officier. De meeste van de tijd, zal je nergens. Als je vind een bank die een constructie lening zal doen, zijn ze meestal kunnen bieden slechts een product dat al dan niet concurrerend zijn in de huidige markt. Een alternatief is om een ervaren bouw lening makelaar die heeft alles gedaan wat van het huiswerk voor u en heeft directe toegang tot honderden banken land noemen. Een makelaar is een vertegenwoordiger voor honderden banken. Hoewel de makelaar fungeert als middle-man, zal zijn of haar diensten niet kost u niets extra. Dat komt omdat brokers krijgen leningen op wholesale-tarieven, en gaat hen aan hun klanten in de detailhandel de prijzen, net als elk ander bedrijf. In feite, want of hun omvang, veel makelaars zijn in staat om hun klanten betere deals dan u kunt krijgen door te praten met de banken op uw eigen.
- 5Zorg ervoor dat de constructie geldschieter wordt ervaren. Lokale banken, als ze dat doen bouw leningen, zou in staat zijn om u een geweldige prijs bieden. Nationale Kredietverstrekkers hebben meer kans op bouwprogramma's hebben, maar het nadeel is dat ze niet per se hun vingers aan de pols van de lokale onroerend goed markt. Maar uw eerste overweging moet bouw kredietverlening ervaring zijn. Zelfs meer dan een hypothecaire lening, is een constructie lening ingewikkeld. Vermijd het gebruik van een entiteit die u voorziet van een lening officier die niet veel ervaring hebben het verstrekken van de bouw leningen aan consumenten. Hoewel sommige lening officieren zijn loontrekkers, de meeste lening officieren zijn verkopers die hebben meestal een hoofddoel in gedachten bij het helpen van u met uw lening aanvraag, en dat is de commissie (ook wel bekend als lening fee, punten, of opbrengst spread premie). De volgende vragen kunt u snel weten of uw lening officier wordt ervaren bij de bouw leningen en is niet alleen na uw geld. Indien de lening officier (sales persoon) deze vragen kunnen beantwoorden zonder probleem dan hebben ze langs een vrij goede lakmoesproef:
- Hoe lang ben je al bezig bouw leningen?
- Wat is de lening aan kosten (LTC) die nodig zijn voor de bouw leningen? Dit is aandelenmarkten zoals aanbetaling op het land. Dit kan variëren van 5 tot 20%.
- Wat is beter? De voucher of gelijkspel uitbetaling systeem en waarom? Draw is nu het meest populair, omdat de klant de controle over het geld. Veel banken niet bieden zelfs een voucher systeem.
- Heeft de bank vereisen een rampenplan en een rente reserve account? Dit is een keuze, ervan uitgaande dat u in aanmerking voor extra geld. Sommige banken automatisch zowel toe te voegen aan het geleende bedrag.
- 6Dien uw lening aanvraag. Het eerste wat uw lening officier wil zien is uw ingevulde lening aanvraag. De lening applicatie genaamd de (1003) wordt een verhaal van uw financiële plaatje te vertellen. De lening officier zal analyseren deze en andere documenten (met inbegrip van uw credit verslag) om te bepalen of u in aanmerking komt. Deze analyse levert een verhouding genaamd de schuld aan income ratio, en afhankelijk van underwriting richtlijnen van de bank, zal deze verhouding meestal variëren van 36% tot 45%. De schuld aan income ratio is het percentage van uw bruto maandinkomen dat wordt of zal worden verbruikt door maandelijkse afbetaling van schulden (met inbegrip van uw nieuwe hypotheek, belastingen en verzekeringen). Het bedrag van de totale schuld betaling mag niet meer dan 36% tot 45% van uw maandelijkse inkomen. Sommige banken zullen toelaten om deze verhouding hoger zijn dan als u een uitstekende kredietwaardigheid geschiedenis en uitstekende credit score. De ingevulde lening aanvraag zal vertellen de lening officier vele dingen zoals:
- Wat voor soort lening die u wilt
- Hoeveel geld je nodig hebt
- Waar u momenteel woont
- Als u huren of zelf
- Uw sofi-nummer
- Uw huidige werkgever
- Een lijst met al uw vermogen (geld) en passiva (facturen)
- Hoeveel geld je maakt
- Aangegeven inkomen kunt u in aanmerking te komen zonder het controleren van uw inkomen op uw belastingaangifte, W-2s of stubs loon. Het enige wat de bank verifieert bij het aanvragen van een aangegeven inkomen lening is uw credit score, bankafschriften en dat je werkzaam bent.
- Hoeveel onroerend goed dat u bezit
- Sommige verklaringen samen met enkele overheid vragen
- 7Bepaal of je gaat te vergrendelen in uw rentevoet tot de voltooiing van uw huis, of laat ze drijven in de hoop dat de tarieven zullen dalen. Als de prijzen omhoog zijn rubriek, te vergrendelen. Als de prijzen zijn stabiel, ontspannen. Als de prijzen naar beneden worden geleid, zweven. Altijd vragen. Wordt de bouw lening tarief opgesloten upfront of variabele tijdens de bouw uitleentermijn? Vraag dan, wordt het tarief tijdens de bouw lening met dezelfde snelheid als de lening wordt omgezet in de hypotheek periode. Een typische bouw lening is tegenwoordig een constructie om permanente bruikleen die al dan niet toestaan om lock-in lage rente van vandaag tot aan het huis is voltooid. Als u kiest voor een lening die niet kunt u te vergrendelen in upfront, kan de rente hoger is, samen met uw maandelijkse betaling belanden. Dit is meestal niet wat je wilt, dus wees voorzichtig. Sommige dingen om op te letten:
- Sommige kredietverstrekkers hebben een hogere rente als u vergrendelen in upfront.
- Sommige kredietverstrekkers proberen te verkopen die u op een hoger tarief of verstelbare tarief tijdens de bouw met de hoop op een vlotter naar beneden tarief nadat de woning is gebouwd.
- Sommige kredietverstrekkers hebben een niet competitieve lange termijn lock samen met een vergoeding.
- Sommige kredietverstrekkers hebben zulke slechte service ongeacht wat tarief of programma dat ze hebben, het is niet de moeite doen van zaken met hen.
- 8Het aangaan van een schriftelijke overeenkomst met een bouwer / aannemer. Bouw leningen zijn een beetje meer papierwerk intensiever dan aankoop geld leningen. Elke bouw leningen heeft een deel bekend staat als pakket van de bouwer. Pakket Een bouwer omvat items zoals een verklaring van een bouwer of een CV die dingen zoals eerdere ervaring referenties en krediet en bancaire referenties, een post kostenspecificatie, een lijst met materialen en, last but not least, een bouwcontract omvat. Een regelitem kostenspecificatie is een integraal onderdeel van een bouwcontract en dergelijke moet worden verwezen naar ten alle tijden. Het is gebruikelijk dat een huiseigenaar om wat specificatie of ander te veranderen en het wordt ten zeerste aanbevolen dat een stevige verandering orde in deze gevallen worden geschreven. Een bouwcontract is een schriftelijke overeenkomst tussen de kredietnemer en de bouwer voor te leveren diensten door de bouwer voor een aangegeven overweging. Een goed geschreven en gebruikelijke contract bevat:
- Een duidelijke verklaring afleggen over de verantwoordelijkheden van elke partij zal presteren.
- De datum van het contract, de geplande data voor de aanvang en de voltooiing van de bouw van het project. Een gebeurtenis datum, plaats van de feitelijke datum, soms aanvaardbaar.
- Het bedrag van de betaling de bouwer is om te ontvangen voor elke fase van de bouw, alsmede onder welke voorwaarden ze zullen ontvangen worden, zoals het passeren van de inspectie, enz. Als de woning is gelegen in een staat die omzetbelasting laadt, moet het contract aangeven of het bedrag is inclusief de staat omzetbelasting.
- Juiste verwijzing naar een ingevuld en ondertekend Line Item afbraak kosten en lijst van materialen.
- Een betalingsmethode die compatibel is met de post verdeling van de kosten en de procedures voor de betalingen van de belegger.
- Voorzieningen voor mogelijke wijzigingen van de plannen of specificaties van passende change orders. Aangezien de meeste bouw leningen hebben een onvoorziene uitgaven een bedrag over gerund kan worden betaald voor het gebruik van die bepaling.
- Volledige identificatie van alle partijen en de definitie van alle namen die in het contract (aannemer, eigenaar, onderaannemers en architect).
- Architect verantwoordelijkheid, indien aanwezig.
- Handtekeningen van de kredietnemer en de aannemer.
- 9Krijg bouw verzekering. Er zijn drie soorten verzekeringen die nodig zijn om te bouwen. Alle banken eisen dat de eerste twee verzekeringen, loop van de bouw-en algemene aansprakelijkheid. Compensatie Workman's is alleen nodig als uw bouwer heeft medewerkers. Als uw bouwer vertelt je dat hij is niet verplicht om een verzekering dan ook zorgen, hij is het meest waarschijnlijk juist omdat het niet een wet verzekering om een huis te bouwen. Deze eis wordt uiteengezet door de bank. Dus zorg ervoor dat u het huren van een gerenommeerde bouwer met verzekering, zal het helpen uw bouw lening sluiten veel sneller.
- Loop van Bouw Insurance. Dit beleid is een alle risico-beleid op te nemen, brand, uitgebreide dekking, risico bouwer, vervangingswaarde, vandalisme en kwaadaardige kattenkwaad verzekeringsdekking.
- Algemene aansprakelijkheidsverzekering. U of uw aannemer kan bieden dit beleid. Dit beleid is een uitgebreide algemene beleid of een brede vorm goedkeuring aansprakelijkheid. Het minimumbedrag van 223.890€ per gebeurtenis is vereist. Als de bouwer biedt de verzekering een algemeen beleid van 746.270€ of een brede vorm goedkeuring aansprakelijkheid vereist. Vraag uw aannemer vooraf als ze algemene aansprakelijkheidsverzekering. Als ze niet vragen of ze een probleem hebben het verstrekken van de verzekering. Sommige bouwers zich niet kunnen veroorloven of gewoon niet willen betalen voor de verzekering en dan denk die heeft het te bieden, ja, je hoeft. U kunt uzelf een hoop hoofdpijn en geld als je werkt met een bouwer die verzekering heeft.
- Workman's Compensation Insurance. Als uw bouwer is eigenaar van zijn eigen bedrijf en heeft medewerkers die helpen om uw huis te bouwen, wordt de vergoeding werkman vereist. Als de bouwer uitbesteedt gewoon uit het werk en niet de werknemers per se hebben, zullen ze nodig hebben om een brief te erkennen dat zij geen werknemers hebben en zijn niet verplicht om WCI schrijftoegang hebben.
- 10Vraag uw lening officier om u te voorzien van een kopie van de geraamde bouw lening budget. Dit budget is meestal niet bedoeld voor de klant, maar een ervaren constructie lening officier moet geen probleem leveren deze aan u te hebben. De begroting is gemaakt op basis van uw kosten en omvat elke kosten binnen de lening inclusief grond saldi, afsluiting van de kosten, rente reserves, rampenplannen en bankkosten.
- 11Zorg ervoor dat uw lening officier heeft uw bouw lening goed gestructureerd. Structureren bouw leningen ter goedkeuring is van vitaal belang en is het laatste waar geesten meeste klanten '. Gemeenschappelijke mis-gestructureerde lening scenario's zijn onder meer:
- Gemiste aftrekposten
- Lage aandelenmarkten
- Onjuist ingevuld taxatie
- Onverklaarbare credit denigrerende
- Inkomen onjuist berekend
- Mismatch van cliëntenkredietportefeuille verzoek aan de juiste geldschieter
- Duidelijk en eenvoudig incompetentie
Tips
- Begrijp dat hypotheekrente, inclusief de bouw leningen, volg obligatiemarkten die voortdurend veranderen. Aldus kan een opgegeven tarief beschikbaar ook na een relatief korte tijd. Allemaal een geldschieter kan doen, is om te zeggen dat "als deze feiten waar zijn en we waren het vergrendelen van de lening vandaag, dit is wat ik kan bieden."
- Neem contact op met uw bankier over de eisen van pandrecht vrijstellingen. Veel vereisen een voor elke trekking op de bouw rekening. Als u gebruik maakt van een bouwer, kunnen ze die nodig hebben, alsmede van hun subs, zorg ervoor dat je weet hoe de betalingen aan subs worden behandeld en dat de vrijstellingen worden geretourneerd in een tijdige wijze.
- Alle leners moeten zich ervan bewust dat de bouw kredietverlening is steeds zeer moeilijk te verkrijgen, uw krediet-en aandelenmarkten zullen zeer zorgvuldig worden bestudeerd in het huidige zakelijke klimaat.
- Ook zogenaamde "verklaarde inkomen leningen 'zijn niet meer beschikbaar door elke lener onder de nieuwe richtlijnen van de strengere leningsvoorwaarden.
Waarschuwingen
- Vermijd de "bait and switch". De hypotheekwaarde bedrijf is berucht voor hondengevechten en switching, dat is wanneer een lening officier of advertentie biedt u een ding en vervolgens probeert om iets anders te verkopen. Vergeet niet dat als het te mooi klinkt om waar te zijn, is er meestal een reden. Krijg altijd uw offerte schriftelijk, en als je tevreden bent met de snelheid en de bouw lening programma die u genoteerd zijn, vragen om het te vergrendelen in upfront. Typische symptomen van hondengevechten en switching zijn duidelijk, een aantal fundamentele voorbeelden zijn:
- Via de telefoon, wordt u aangeboden een veel lager tarief dan een andere offerte en zodra u in uw aanvraag hebt gestuurd de prijs die u genoteerd werden heeft ineens verdwenen.
- U aangeboden een constructie lening met geen punten en geen lening vergoedingen. Wat je niet verteld is dat u betaalt voor het met een hogere rente en de kosten zijn ingebouwd in de lening.
- U wordt verteld dat u geen betalingen zullen hebben terwijl je aan het bouwen bent. Wat je niet verteld is dat alle bouw-leningen hebben deze optie en het is "gereserveerde rente" en de betalingen geroepen worden toegevoegd aan het bedrag van de lening.